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nicetoyou5678严海老师的博客

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安徽财经大学教师,会计培训金牌讲师,具有丰富的教学经验,被多家网校聘为主讲教师。

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2011注会税法答疑讲稿第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法  

2011-09-02 11:28:59|  分类: 注册会计师 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第九章  房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法

从历年考试来看,本章的平均分值在7分左右。

本章重要考点:

1.关注房产税法的纳税义务人及征税范围、计税依据、计算及征管

2.关注城镇土地使用税法的纳税义务人及征税范围、计税依据、计算及征管

3.关注耕地占用税法的纳税义务人及征税范围、计税依据、计算及征管

【重难点一】纳税义务人、征税范围、计税依据、计算及征管对比分析

【问题】房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税四个税种的区别与联系,请老师详细解释?

【答】


 

房产税

城镇土地使用税

契税

耕地占用税

纳税人

产权所有人、承典人、代管人、使用人

税法规定范围内使用土地的单位和个人

承受土地、房屋权属转移的单位和个人

占用耕地从事建房或非农业建设的单位和个人

征税范围

城市、县城、建制镇、工矿区的房屋

城市、县城、建制镇、工矿区的国有或集体土地

国有土地使用权出让、土地使用权转让(不包括农村集体土地承包经营权转移),房屋买卖、赠与、交换

为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地

计税依据

从价计征(余值)

实际占用的土地面积,按下列先后顺序确定:测定的土地面积;核发土地证书载明的面积;自行申报的土地面积

成交价格、市场价格、补交价格、差额

占用耕地的面积

从租计征(租金)

税率

1.2%

定额税率(题目中给出)

3%~5%(由省、自治区、直辖市人民政府在规定范围内决定)

定额税率(题目中给出)

12%、4%

纳税时间

除将原有住房用于生产经营是从当月计税外,其他情况均从次月开始计税

除新征用的耕地,自批准征用之日起一年时开始,其他全部从次月计税

签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天

收到土地管理部门的通知之日

纳税地点

房产所在地

土地所在地

土地、房屋所在地

耕地所在地

纳税期限

按年计算分期缴纳

按年计算分期缴纳

纳税义务发生之日起10日内

收到通知之日起30日内缴纳


 

【重难点二】房产税的一些具体规定

【问题1】投资联营的房产如何计算房产税和营业税、土地增值税?

【答】区分两种情况:

①投资方参与利润分配,共担风险的,被投资方按房产余值作为计税依据计算房产税;不征营业税;土地增值税如果投资双方有一家是房地产开发企业,则征收,否则暂免。

②投资方收取固定收入,不承担联营风险,则视为房产出租,由出租方按租金收入计缴房产税;按“服务业——租赁业”计算缴纳营业税;产权没有转移,不涉及土地增值税。

【问题2】融资租赁的房产如何计算房产税?

【答】按房产余值计算房产税,实质是一种分期付款购买固定资产行为。纳税人由税务机关根据实际情况确定。

【问题3】某企业房产从1月1日出租,房产税出租的应该是从次月起也就是2月份交,对吗?

【答】这种理解是错误的,虽然政策规定:纳税人出租、出借房产,自出租、出借本企业房产之次月起,缴纳房产税。但是该处房产是1月1日出租的,说明这个出租业务在上个月已经确定了,所以这里的次月是从上个月来说的次月,1月份纳税人的纳税义务已经开始了。

【问题4】个人收到房租时是不是既要缴纳房产税又要缴纳个人所得税?

【答】个人出租房屋要涉及营业税、城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。

从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。

从2008年3月1日起,对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

【提示】财税〔2008〕24号,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。

【问题5】出租房产有免收租金期限的,免租期是否免征房产税?

【答】出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

【问题6】劳务抵付房租的,为何要以当地同类房产的租金水平确定租金额计征房产税?

【答】主要考虑到双方可能是关联方,这样劳务的价值可能与租金公允价有一定差异,所以规定按同类房产的租金水平确定租金金额计征房产税。

【问题7】关于房产税的纳税义务发生时间,记忆上有窍门吗?

【答】参考教材203页。

①大都是“次月”开始,只有将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税。

②对于购置新建房,起点是交付使用;委托施工企业建设房屋,起点是办理验收手续;自行新建房屋,起点是建成;购置存量房,起点是房地产权属登记机关签发房屋权属证书。

【重难点三】城镇土地使用税的一些具体规定

【问题1】城镇土地使用税的征税范围包含集体土地吗?

【答】教材204页(一)明确征税对象是国有土地,这个是理论上的征税对象,实务中由于存在集体土地占用进行生产经营,所以也包含某些位于城市、县城、建制镇和工矿区的集体所有的土地。教材206页倒数第八行明确了集体土地也属于征税范围,对这种教材前后矛盾的地方,考试考到的可能性不大。

【问题2】关于计税依据,纳税人“实际占用”的土地面积是如何确定的?

【答】依次按以下顺序确定(教材P208):

①省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积;

②纳税人持有政府部门核发的土地使用证书确认的土地面积;

③由纳税人申报的土地面积,核发证书以后,再调整。

【问题3】城镇土地使用税的纳税义务发生时间与房产税相比有何特点?

【答】纳税人新征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。其他的基本与房产税相同。

【重难点四】耕地占用税的一些具体规定

【问题】耕地占用税的内容比较少,主要掌握哪些考点?

【答】(1)征税范围

①占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设,也视同占用耕地。

②在占用之前三年内属于耕地或农用土地,也视为耕地。

(2)税率

特殊地区适用税额可以适当提高,但最多不得超过规定税额的50%。

(3)税收优惠

①免税:军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

②定额税率2元:铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地。

③减半征收:农村居民占用耕地新建住宅。

【解释】免征或者减征耕地占用税后,纳税人改变原占地用途,不再属于免征或者减征耕地占用税情形的,应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

(4)纳税期限

获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

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