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nicetoyou5678严海老师的博客

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安徽财经大学教师,会计培训金牌讲师,具有丰富的教学经验,被多家网校聘为主讲教师。

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2011注会 第八章 土地增值税法  

2011-06-21 22:18:33|  分类: 注册会计师 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第八章 土地增值税法(答案分离版)
   一、单项选择题
   1.下列各项中,应当征收土地增值税的是( )。
   A.公司与公司之间互换房产
   B.房地产开发公司为客户代建房产
   C.兼并企业从被兼并企业取得房产
   D.双方合作建房后按比例分配自用房产
   2.房地产开发企业将开发产品用于下列( )项目,不属于视同销售房地产,不征收土地增值税。
   A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产
   B.开发的部分房地产用于职工福利
   C.开发的部分房地产用于出租
   D.开发的部分房地产用于对外投资
   3.关于特殊行为的土地增值税的政策陈述,不正确的是( )。
   A.工业企业将土地(房地产)作价入股进行投资,将房地产转让到其他工业企业中时,暂免征收土地增值税
   B.以房地产抵债而发生房地产权属转让的,征收土地增值税
   C.房地产的重新评估的增值,应该纳入土地增值税的征收范围
   D.房地产的继承不属于土地增值税的征税范围
   4.计算土地增值税时,下列说法正确的有( )。
   A.房地产开发企业可以按地价款与开发成本加扣20%的费用
   B.旧房销售按重置价值扣除费用计算的价格扣除
   C.所有与转让有关的税金均可作为税金扣除
   D.土地增值税的纳税人不包括个体经营者
   5.某中外合资化工企业2009年12月转让一幢新建办公楼,取得收入6000万元,已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元,投入的房地产建造成本3000万元,其利息支出不能取得金融机构的合法证明,其转让办公楼相关的税金已经全部付清,已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该化工企业当期应缴纳土地增值税额为( )万元。(考虑印花税)  
   A.380.1
   B.381
   C.389.1
   D.390
   6.某工业企业2009年转让一幢使用两年的办公楼取得收入5000万元,该办公楼建造成本和相关费用3700万元,经房地产评估机构评定其重置成本是4000万元,成新度七成,缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.50万元)。该企业应缴纳土地增值税( )万元。
   A.696.75
   B.615.13
   C.506.75
   D.507.50
   7.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是( )。
   A.契税
   B.房产税
   C.城市维护建设税
   D.印花税
   8.对房地产开发企业进行土地增值税清算时,下列表述不正确的是(  )。
   A.房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除
   B.主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税
   C.在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的可以作为扣除项目扣除
   D.房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本
   9.土地增值税的纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时,在( )税务机关申报纳税。
   A.住所所在地
   B.房地产坐落地
   C.办理过户手续所在地
   D.自行选择纳税地点
 二、多项选择题
   1.土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其特点表述的正确说法有( )。
   A.征税面比较广
   B.实行价外计税
   C.实行按次征收
   D.实行超率累进税率
   2.以下属于土地增值税纳税义务人的有( )。
   A.外商投资企业
   B.国家机关
   C.外国人
   D.国有企业
   3.转让旧房的,以下项目( )可作为土地增值税扣除项目金额。
   A.房屋及建筑物的评估价格
   B.取得土地使用权支付的地价款
   C.转让时缴纳的税金
   D.取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用
   4.下列项目属于房地产开发成本的有( )。  
   A.土地征用及拆迁补偿费   
   B.建筑安装工程费  
   C.公共配套设施费   
   D.前期工工程费
   5.纳税人发生下列情形之一的,土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收的有 ( )。
   A.隐瞒、虚报房地产成交价格
   B.提供扣除项目金额不实
   C.纳税人新建普通标准住宅出售的
   D.转让房地产成交价格低于评估价格,又无正当理由
   6.依照土地增值税的规定,建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠,下列各项符合普通标准住宅标准的有( )。
   A.住宅小区建筑容积率在1.0以上
   B.单套建筑面积在150平方米以下,最高不超过180平方米
   C.允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%
   D.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
   7.下列情形中,在土地增值税清算中符合以下( )条件之一的,可实行核定征收土地增值税。  
   A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
   B.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的  
   C.符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的
   D.在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的
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三、计算题
   1.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼,2009年发生的相关业务如下:
   (1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元,缴纳相关费用160万元;
   (2)写字楼开发成本3000万元;
   (3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元,其中罚息20万元,但是企业不能提供金融机构证明;
   (4)写字楼竣工验收,将总建筑面积的1/2销售,签订销售合同,取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租,当年取得租金收入15万元。
   (其他相关资料:该企业所在省规定,按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用)
   要求:根据上述资料,按下列序号计算回答问题,每问需计算出合计数
   (1) 计算企业当年缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加;
   (2)计算企业土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额;
   (3)计算企业土地增值税时应扣除的开发成本的金额;
   (4)计算企业土地增值税时应扣除的开发费用的金额;
   (5)计算企业土地增值税时应扣除的有关税金;
   (6)企业应缴纳的土地增值税。
答案部分
   一、单项选择题
   1.
   【正确答案】:A
   【答案解析】:房地产开发公司为客户代建房产、合作建房自用房产,均没有发生房屋产权的转移,不属于土地增值税征收范围;兼并企业从被兼并企业取得房产,属于是免征土地增值税的项目。
   【该题针对“土地增值税的征收范围”知识点进行考核】
   2.
   【正确答案】:C
   【答案解析】:房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税。
   【该题针对“房地产开发项目土地增值税的清算管理”知识点进行考核】
   3.
   【正确答案】:C
   【答案解析】:房地产的重新评估的增值,没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税的征税范围。
   【该题针对“土地增值税的征收范围”知识点进行考核】
   4.
   【正确答案】:A
   【答案解析】:旧房销售按重置价值与成新度折扣率计算的价格扣除;房地产企业转让房产的印花税不得作为税金扣除;个体经营者也是土地增值税的纳税人。
   【该题针对“扣除项目的确定”知识点进行考核】
   5.
   【正确答案】:C
   【答案解析】:扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%+6000×0.5‰=4703(万元)
   增值额=6000-4703=1297(万元),增值率=1297÷4703×100%=27.58%,适用税率30%
   应纳税额=1297×30%=389.1(万元)。
   【该题针对“应纳税额的计算”知识点进行考核】
   6.
   【正确答案】:B
   【答案解析】:这是工业企业,属于非房地产开发企业,允许扣除在转让房地产环节交纳的印花税。扣除项目金额=4000×70%+277.5=3077.5(万元),土地增值额=5000-3077.5=1922.5(万元),增值额与扣除项目比率=1922.5÷3077.5×100%≈62.47%,适用税率为40%,扣除率为5%,应纳土地增值税=1922.5×40%-3077.5×5%=615.13(万元)。
   【该题针对“应纳税额的计算”知识点进行考核】
   7.
   【正确答案】:C
   【答案解析】:房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的,不允许单独再扣除;转让环节缴纳的城市维护建设税允许单独扣除。
   【该题针对“扣除项目的确定”知识点进行考核】
   8.
   【正确答案】:C
   【答案解析】:在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
   【该题针对“房地产开发项目土地增值税的清算管理”知识点进行考核】
   9.
   【正确答案】:C
   【答案解析】:为了便于税源控制,纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
   【该题针对“征收管理”知识点进行考核】
二、多项选择题
   1.
   【正确答案】:ACD
   【答案解析】:土地增值税为价内税,包含在转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的收入中,所以在企业所得税前可以扣除。
   【该题针对“土地增值税的基本原理”知识点进行考核】
   2.
   【正确答案】:ABCD
   【答案解析】:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位,只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入,均是土地增值税的纳税义务人。
   【该题针对“纳税义务人”知识点进行考核】
   3.
   【正确答案】:ABCD
   【答案解析】:转让旧房,可作为扣除项目金额扣除的有:房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用及转让环节缴纳的税金。
   【该题针对“扣除项目的确定”知识点进行考核】
   4.
   【正确答案】:ABCD
   【答案解析】:房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、建筑设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
   【该题针对“扣除项目的确定”知识点进行考核】
   5.
   【正确答案】:ABD
   【答案解析】:纳税人新建普通标准住宅出售的,以纳税人转让收入减去规定的扣除项目后的余额为增值额,计算土地增值税。
   【该题针对“应纳税额的计算”知识点进行考核】
   6.
   【正确答案】:ACD
   【答案解析】:普通标准住宅标准必须同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
   【该题针对“税收优惠”知识点进行考核】
   7.
   【正确答案】:ABC
   【答案解析】:在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。
   (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
   (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
   (3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
   (4)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
   (5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
   【该题针对“房地产开发项目土地增值税的清算管理”知识点进行考核】

 三、计算题
   1.
   【正确答案】:(1)营业税、城市维护建设税和教育费附加
   =(6500+15)×5%×(1+7%+3%)
   =358.33(万元)
   (2) 计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×50%=2080(万元)
   (3) 计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000×50%=1500(万元)
   (4) 计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额=(2080+1500)×10%=358(万元)
   提示:因为企业不能提供利息支出的金融机构证明,所以房地产开发费用按《实施细则》取得土地使用权所支付的金额、开发成本两项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
   (5) 计算土地增值税时应扣除的有关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(万元)
   (6) 应缴纳的土地增值税:
   扣除项目合计=2080+1500+358+360.75=4298.75(万元)
   增值率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.21%
   应缴纳的土地增值税=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(万元)

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